Sempre que o consumidor vender uma casa, tem de declarar a venda no IRS no ano seguinte, para que o Fisco apure se obteve mais-valias.
Pode ou não ter de pagar IRS sobre as mais-valias, a não ser que manifeste intenção de reinvestir o dinheiro.
O que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.
O lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.
Quais os dados necessários para o cálculo?
- O ano e o valor de aquisição: montante pelo qual comprou a casa ;
- Ano e o valor de realização (venda): montante pelo qual irá vender o imóvel ;
- Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República
- Despesas e encargos (os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?
- Certificado energético;
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
- Imposto do Selo (IS);
- Comissão paga à imobiliária;
- Custos de solicitadoria;
- Escrituras;
- Encargos com a valorização do imóvel (onde se inserem as obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).
Como se calculam as mais-valias?
O cálculo da mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.
A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:
Mais-valias = Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)
Como funciona a tributação das mais-valias?
Sempre que vender um imóvel terá de declarar a venda à Autoridade Tributária, na declaração de IRS referente ao ano em que a operação ocorreu, isto independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.
Deve confirmar se está isento, isto +porque existem situações em que se verifica a isenção do pagamento de mais-valias,
ATENÇÃO: Em 2024 será possível, a quem obteve um ganho nos últimos anos ao vender a casa e só o conseguiu reinvestir fora do prazo legal poder beneficiar da isenção, graças a uma suspensão da contagem de prazos.
Será possível corrigir o IRS em 2024 para garantir a isenção sobre mais-valias da casa podendo aceder ao incentivo fiscal, mas para isso terão de contactar o fisco. O momento para isso será de abril de 2024 em diante, faz saber a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) num ofício, datado de 27-11-2023 e publicado no Portal das Finanças.
Quem está isento de pagar mais-valias de imóveis?
Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 (o ano em que entrou em vigor o Código do IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda.
Além disto, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condições:
- Reinvestimento das mais-valias noutra habitação – No caso de deduzir ao valor da venda, o montante da amortização do crédito à habitação, o restante for reinvestido na aquisição de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. Para tal, é necessário que o imóvel tenha sido destinado a habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à venda.
Se não comprar casa no mesmo ano em que vender a antiga, e para ter direito a esta isenção, deverá mencionar a intenção de reinvestir o valor, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.
- Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros – Estão dispensados de pagar IRS sobre as mais-valias quem tiver mais de 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda da casa própria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes à transação. Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.
A venda de segundas habitações durante os anos 2022, 2023 ou 2024 pode ficar isenta de mais-valias?
Sim, pode. Nos termos da lei, todas as habitações secundárias ou terrenos para construção vendidos entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 têm uma isenção excecional de tributação das mais-valias.
Para beneficiar desta isenção é necessário que:
- O valor de venda, deduzido da amortização de crédito à habitação, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente (seu ou dos seus descendentes)
- A amortização seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
- Para beneficiar da isenção de imposto sobre mais-valias, é obrigatório reinvestir todo o valor obtido com a venda da casa secundária ou do terreno para construção. Se não reinvestir todo o valor obtido com a venda, poderá beneficiar de uma isenção parcial, aplicada apenas à parte reinvestida.
A medida entrou em vigor a 7 de outubro de 2023. Porém, quem vendeu a habitação secundária até 6 de outubro de 2023 dispõe de 3 meses para amortizar e beneficiar da isenção extraordinária.
Quer mais informação sobre esta temática?
Fale com os especialistas do Gabinete de Proteção Financeira através do número 213 710 238, ou envie-nos as suas dúvidas para o e-mail: protecaofinanceira@deco.pt .
Mas se o que pretende é orientação financeira especializada ou a intervenção do Gabinete de Proteção Financeira para a resolução da sua situação então registe-se e apresente-nos a sua situação .
