O novo pacote fiscal para a habitação traz um conjunto de medidas que pretende aumentar a oferta de casas para compra e arrendamento, através da redução de impostos e da criação de incentivos fiscais dirigidos a famílias, proprietários e investidores.
As alterações abrangem impostos como o IRS, IMT, IVA e Imposto do Selo, procurando aliviar alguns dos custos associados à compra, venda, arrendamento e reabilitação de imóveis. Contudo, mais do que perceber quais são os benefícios previstos, importa analisar de que forma estas medidas poderão influenciar a proteção financeira das famílias e o acesso a uma habitação financeiramente sustentável.
Num contexto marcado pelo aumento dos preços das casas, rendas elevadas e maiores encargos com crédito à habitação, estas mudanças podem representar oportunidades importantes, mas também exigem decisões financeiras ponderadas.
Benefícios para quem arrenda casa
Uma das alterações relevantes diz respeito às deduções das rendas no IRS.
Os inquilinos continuam a poder deduzir parte das rendas suportadas, mas o limite máximo anual aumenta para 1.000 euros nos contratos de arrendamento habitacional. Para beneficiar desta dedução, é fundamental garantir que o contrato de arrendamento está registado no Portal das Finanças e que existem recibos de renda emitidos.
Esta medida poderá representar algum alívio no orçamento das famílias arrendatárias, sobretudo num contexto em que a habitação absorve uma parte significativa do rendimento mensal.
Nota: desde agosto de 2025 que os inquilinos podem comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) os contratos de arrendamento através do Portal das Finanças, caso os senhorios não o tenham feito dentro do prazo.
Vender casa e reinvestir sem pagar IRS sobre a mais-valia
Até agora, quem vendia a sua habitação própria e permanente podia beneficiar de isenção de IRS sobre a mais-valia obtida, desde que reinvestisse o valor da venda na aquisição de uma nova habitação própria e permanente.
As regras foram agora alargadas para permitir a isenção de tributação das mais-valias quando o valor da venda seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a preços acessíveis ou rendas moderadas, desde que sejam cumpridas as condições legalmente exigidas.
Comprar casa: menos custos com IMT
O pacote fiscal prevê também benefícios para quem compra habitação própria permanente de custos controlados.
Nestas situações, poderá existir isenção de IMT na primeira aquisição de habitação, bem como benefícios adicionais em Imposto do Selo.
Tendo em conta que os custos iniciais associados à compra de casa continuam a ser um dos maiores obstáculos para muitas famílias, estas medidas podem ajudar a reduzir o esforço financeiro necessário para avançar com a aquisição.
Incentivos para senhorios
Também os proprietários passam a beneficiar de novas vantagens fiscais para incentivar o arrendamento habitacional.
Uma das medidas mais relevantes é a aplicação de uma taxa reduzida de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais em determinados contratos de arrendamento habitacional, em substituição da taxa geral de 28%, até ao final de 2029.
Nota: Esta redução abrange “contratos de arrendamento já em curso”, conforme consta expressamente no preâmbulo do diploma
IVA reduzido nas obras e reabilitação
Outra alteração importante é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas obras de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional.
Mas quem comprar um imóvel que beneficiou de IVA a 6% e não o afetar efetivamente à sua habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data de aquisição, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, paga uma penalização de IMT equivalente a 10% sobre o valor tributável do imóvel.
Nota: aplica-se apenas a imóveis com preço de venda até 660.982 euros, o limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026; ou destinados a arrendamento com renda mensal não superior a 2.300 euros (o equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026)
Arrendamento acessível com benefícios fiscais
O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pretende aumentar a oferta de casas com rendas abaixo dos valores de mercado. Nestes casos o valor mensal da renda deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia, tendo por base 80% da mediana de rendas por metro quadrado do concelho (segundo o INE).
Nesta situação os senhorios que pratiquem rendas moderadas poderão beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre esses rendimentos, desde que cumpram determinadas condições, como contratos mínimos de três anos e limites máximos de renda definidos pelo Governo.
A intenção é equilibrar a necessidade de tornar o arrendamento mais acessível para as famílias sem afastar os proprietários do mercado.
Há limites para beneficiar destas medidas
Os benefícios fiscais previstos não se aplicam indiscriminadamente a todos os imóveis.
Em 2026, as rendas moderadas não poderão ultrapassar determinados limites e os imóveis abrangidos pelos regimes de benefícios terão igualmente tetos máximos de valor de venda.
Estes limites procuram direcionar os apoios para habitação efetivamente acessível e evitar que os benefícios fiscais sejam utilizados em segmentos de mercado de elevado valor.
Nota: em 2026, a renda mensal moderada não pode exceder 2,5 vezes o salário mínimo desse ano, ou seja, 2.300€ e o preço moderado de venda para ter acesso a alguns benefícios (como IVA reduzido) não pode exceder o limite superior do 2.º escalão de IMT para HPP, atualmente 660.982€.
O impacto do novo pacto fiscal na esfera financeira das famílias
Apesar dos benefícios previstos, o principal desafio mantém-se: garantir que as famílias não assumam encargos habitacionais acima da sua capacidade financeira.
A redução de impostos pode traduzir-se em menos custos no curto prazo, mas não elimina riscos associados ao endividamento excessivo, às taxas de juro ou à instabilidade dos rendimentos familiares.
Antes de comprar casa, celebrar contratos de arrendamento ou avançar para obras de reabilitação, continua a ser essencial que se avalie cuidadosamente o orçamento familiar, a taxa de esforço e a capacidade financeira a longo prazo.
O novo pacote fiscal pode criar oportunidades importantes para muitas famílias, mas a proteção financeira continuará a depender da capacidade de tomar decisões informadas, sustentáveis e ajustadas à realidade de cada agregado.
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