A partir de 1 de agosto entram em vigor as novas regras do Banco de Portugal para a concessão de crédito à habitação. As alterações contribuem para reforçar a concessão responsável de crédito, reduzindo o risco de sobre-endividamento das famílias.
Claro que o objetivo é promover a estabilidade do sistema financeiro, mas as regras contribuirão para assegurar que os consumidores contratam empréstimos compatíveis com a sua capacidade financeira.
O Banco de Portugal identificou alguns riscos associados ao valor dos empréstimos concedidos, ao ritmo da concessão de crédito à habitação e ao perfil de risco de alguns consumidores, pelo que decidiu ajustar as regras para prevenir dificuldades futuras.
Estas alterações reforçam a proteção financeira das famílias e promovem uma concessão de crédito mais prudente. No entanto, importa não confundir a concessão responsável de crédito com o problema do acesso à habitação.
As dificuldades que muitas famílias enfrentam para comprar casa resultam, sobretudo, do forte aumento dos preços da habitação, que tem sido muito superior ao crescimento dos rendimentos. Assim, mesmo consumidores com capacidade para suportar uma prestação mensal podem encontrar dificuldades em adquirir habitação.
Por isso, medidas destinadas a promover uma concessão responsável de crédito devem ser acompanhadas por políticas que aumentem a oferta de habitação e contribuam para melhorar a sua acessibilidade, em especial para os jovens, e para quem pretende adquirir a primeira casa.
O que muda, na prática?
As alterações centram-se em quatro aspetos principais.
A taxa de esforço recomendada baixa para 45%
A principal novidade diz respeito à taxa de esforço, ou seja, à percentagem do rendimento líquido mensal destinada ao pagamento das prestações de crédito.
Até agora, o Banco de Portugal recomendava que este indicador não ultrapassasse 50%. A partir de 1 de agosto, a recomendação passa para 45%, permitindo que as famílias mantenham uma maior margem financeira para suportar as restantes despesas do agregado e fazer face a imprevistos.
Novos prazos máximos para os empréstimos
Passam a existir apenas dois limites para a duração dos contratos de crédito à habitação:
- até 40 anos, para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos;
- até 35 anos, para mutuários com mais de 35 anos.
Fim do financiamento a 100% para imóveis dos bancos
Os imóveis pertencentes às próprias instituições de crédito deixam de poder beneficiar de financiamento até 100% do seu valor. Passam também a aplicar-se os limites gerais do rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value).
Os contratos de leasing imobiliário deixam de estar abrangidos
Os contratos de locação financeira de bens imóveis (leasing imobiliário) deixam de estar abrangidos por esta Recomendação. Em contrapartida, as regras continuam a aplicar-se aos contratos de locação financeira de bens móveis, como os automóveis.
O que significam estas alterações para quem quer comprar casa?
Para algumas famílias, estas alterações poderão traduzir-se numa redução do montante máximo que conseguem obter junto do banco.
Imagine um agregado familiar com um rendimento líquido mensal de 2.800 euros.
Pelas regras anteriores, poderia suportar prestações de crédito até cerca de 1.400 euros por mês. Com a nova recomendação de uma taxa de esforço de 45%, esse valor reduz-se para aproximadamente 1.260 euros.
Embora a diferença possa parecer reduzida, poderá traduzir-se num montante de financiamento inferior e, consequentemente, na necessidade de procurar uma habitação de menor valor ou de dispor de uma entrada inicial mais elevada.
Importa recordar que o montante que o banco está disposto a emprestar nem sempre corresponde ao valor que é prudente assumir. Um orçamento familiar equilibrado deve permitir fazer face às despesas correntes, constituir uma poupança e responder a acontecimentos inesperados, como uma perda de rendimento, despesas de saúde ou uma subida das taxas de juro.
Se está a pensar recorrer a crédito à habitação, independentemente das novas regras, tenha estes cuidados
- Elabore um orçamento familiar atualizado.
- Calcule a sua taxa de esforço considerando todos os créditos existentes.
- Pergunte não apenas “quanto é que o banco me empresta?”, mas também “quanto posso pagar sem comprometer a estabilidade financeira da minha família?”.
- Garanta que continua a dispor de margem financeira para fazer face a despesas inesperadas.
- Compare propostas de diferentes instituições financeiras.
- Analise não apenas a prestação mensal, mas também a TAN, a TAEG, o MTIC, os seguros e os restantes encargos do contrato.
- Simule diferentes cenários de evolução das taxas de juro, sobretudo se optar por uma taxa variável ou mista.
Uma decisão informada continua a ser a melhor forma de proteger o orçamento familiar.
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