Nos últimos tempos, e sobretudo quando nos aproximamos do final de cada mês, têm sido frequentes as notícias sobre a evolução da prestação do crédito à habitação. É comum surgirem referências a aumentos de 60 €, 125 € ou outros valores, associados à revisão das taxas de juro.
Embora estes exemplos possam corresponder a determinados contratos, não significam que todas as famílias com crédito à habitação venham a registar esse aumento. O impacto da revisão da prestação depende de vários fatores, como o capital em dívida, o prazo remanescente, a taxa de juro aplicável e, sobretudo, do tipo de taxa contratado.
Antes de retirar conclusões, importa perceber como é calculada a prestação e quais os elementos que realmente influenciam o valor a pagar ao banco.
Um exemplo ajuda a compreender de onde vêm os aumentos anunciados
Para perceber de onde resultam estes valores, considere-se um caso meramente ilustrativo.
Vamos partir de dois exemplos de crédito à habitação com as seguintes características:
- capital em dívida de 150.000 € e 300.000 €;
- prazo remanescente de 30 anos;
- spread de 1%;
- sem outros encargos incluídos na prestação.
Euribor | Taxa considerada* | Prestação antes da revisão (150.000 €) | Prestação após a revisão (150.000 €) | Variação | Prestação antes da revisão (300.000 €) | Prestação após a revisão (300.000 €) | Variação |
| 3 meses | 2,417% | 647,06 € | 666,50 € | +19,44 € | 1.294,12 € | 1.333,00 € | +38,88 € |
| 6 meses | 2,638% | 643,54 € | 684,60 € | +41,06 € | 1.287,09 € | 1.369,19 € | +82,10 € |
| 12 meses | 2,835% | 638,81 € | 700,15 € | +61,34 € | 1.277,63 € | 1.400.30€ | +122,67 € |
* Simulação considerando as médias da Euribor apuradas em julho de 2026.
Esta simulação demonstra que é possível, em determinados cenários, obter aumentos próximos dos 60 € e 125 € frequentemente referidos nas notícias.
Contudo, trata-se apenas de um exemplo. Basta alterar uma das variáveis, como mencionado anteriormente e o resultado será diferente.
O tipo de taxa faz toda a diferença
Antes de fazer previsões, importa conhecer qual o tipo de taxa associado ao seu crédito.
Taxa variável
Nos contratos com taxa variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante (habitualmente a Euribor) com o spread contratado. A prestação apenas é revista na data prevista no contrato, de acordo com a periodicidade do indexante (3, 6 ou 12 meses).
Taxa fixa
Nos contratos com taxa fixa, a prestação mantém-se inalterada durante o período em que vigorar a taxa fixa. Assim, a subida ou descida da Euribor não produz qualquer efeito imediato na prestação.
Taxa mista
Nos contratos com taxa mista existe um período inicial de taxa fixa, seguido de um período de taxa variável. Enquanto durar o período de taxa fixa, a prestação também não sofre alterações devido à evolução da Euribor.
Em resumo: dois consumidores com créditos do mesmo montante podem pagar prestações diferentes e sentir impactos distintos quando ocorre a revisão da taxa de juro.
O capital inicialmente contratado não é o mesmo que o capital em dívida
Outro aspeto frequentemente esquecido é o do valor inicialmente pedido ao banco que não corresponde, necessariamente, ao capital que ainda falta pagar.
À medida que o empréstimo vai sendo amortizado, o capital em dívida diminui. Além disso, o prazo remanescente também influencia o cálculo da prestação.
Isto significa que dois consumidores que contrataram inicialmente um crédito de 150.000 € podem encontrar-se hoje em situações muito diferentes. Um pode ainda dever 145.000 € e ter 28 anos até ao final do contrato, enquanto outro poderá dever apenas 110.000 € e faltar-lhe 20 anos para terminar o empréstimo.
Mesmo que ambos tenham o mesmo indexante e o mesmo spread, o impacto da revisão da taxa poderá ser bastante diferente.
Quais são os fatores que influenciam a prestação?
Para calcular corretamente o impacto de uma revisão da taxa de juro é necessário conhecer, pelo menos:
- o capital atualmente em dívida;
- o prazo que falta para terminar o empréstimo;
- o tipo de taxa (fixa, variável ou mista);
- o indexante contratado;
- o spread;
- a taxa de juro que passará a ser aplicada após a revisão.
Sem esta informação, qualquer estimativa será apenas indicativa.
Se conhecer estes elementos, poderá utilizar o simulador do Banco de Portugal, ferramenta útil que lhe permite para antecipar os efeitos de uma revisão da taxa de juro.
Ao estimar o valor da futura prestação, poderá avaliar o impacto no orçamento familiar e, se necessário, preparar-se com antecedência, ajustando despesas, reforçando a poupança ou ponderando soluções junto da instituição de crédito.
Não se esqueça
A revisão da prestação do crédito à habitação não depende apenas do montante inicialmente financiado. O impacto varia de contrato para contrato e resulta da conjugação de vários fatores, como o capital ainda em dívida, o prazo remanescente, o regime de taxa de juro, o indexante, o spread e a taxa aplicável na data da revisão.
Em vez de se guiar por valores genéricos ou exemplos divulgados na comunicação social, confirme as condições do seu contrato e faça uma simulação. Conhecer antecipadamente o efeito da revisão permite perceber qual será o impacto real na prestação, planear o orçamento com maior segurança e, se necessário, adotar medidas preventivas antes de a nova prestação produzir efeitos. Estar informado é o primeiro passo para tomar decisões financeiras mais conscientes e evitar surpresas.
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