Encontrar uma casa adequada aos rendimentos do agregado tornou-se, para muitas famílias, um dos maiores desafios financeiros. A escassez de oferta e os elevados preços do arrendamento fazem com que uma parte significativa do rendimento mensal seja destinada à habitação, reduzindo a margem disponível para suportar as restantes despesas e fazer face a imprevistos. O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) procura aumentar a oferta de imóveis com rendas limitadas, oferecendo aos senhorios um benefício fiscal. Mas será suficiente para tornar a habitação verdadeiramente acessível?
A habitação é uma necessidade básica, mas representa também uma das maiores despesas dos agregados familiares. Para quem arrenda casa, o valor da renda pode absorver uma parcela significativa do rendimento mensal, condicionando a capacidade para suportar despesas com alimentação, energia, transportes, saúde ou educação, bem como para constituir uma poupança ou fazer face a despesas inesperadas.
Num mercado marcado pela escassez de oferta e por valores de arrendamento elevados, o problema não está apenas na dificuldade em encontrar uma casa. Está também na dificuldade em encontrar uma casa cujo custo seja compatível com o rendimento disponível da família.
É neste contexto que surge o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
Incentivar os senhorios a colocar mais casas no mercado
O RSAA pretende aumentar a oferta de habitação para arrendamento através de um incentivo fiscal aos proprietários.
Podem enquadrar-se no regime contratos celebrados por entidades públicas ou privadas, incluindo senhorios particulares e sociedades, bem como determinadas situações de arrendamento para subarrendamento e programas municipais ou intermunicipais de arrendamento acessível.
A principal contrapartida para o proprietário é fiscal: os rendimentos prediais obtidos através dos contratos abrangidos pelo RSAA beneficiam de isenção de IRS ou IRC, desde que sejam cumpridas as condições previstas no regime.
Em contrapartida, a renda fica sujeita a um limite máximo.
O que significa uma renda “acessível”?
Esta é uma das questões mais importantes para as famílias.
Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal deve respeitar um limite máximo por tipologia, a definir por Portaria, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para o concelho onde se situa o imóvel. O cálculo poderá ainda considerar características do imóvel, como o nível de eficiência energética ou a existência de estacionamento privativo.
A intenção é criar uma oferta com rendas abaixo de determinado limite.
Mas, do ponto de vista da proteção financeira das famílias, importa colocar uma questão fundamental: uma renda abaixo dos valores praticados no mercado é necessariamente uma renda que uma família consegue pagar?
Nem sempre. Uma renda pode ser considerada acessível em função dos valores praticados num determinado concelho e, ainda assim, representar uma taxa de esforço demasiado elevada para um agregado com rendimentos mais baixos.
Por isso, a avaliação desta medida não deverá limitar-se ao número de imóveis ou de contratos abrangidos. Será essencial perceber quem consegue efetivamente aceder a estas habitações e que peso representa a renda no orçamento das famílias.
Mais oferta, mas também maior capacidade para pagar
A escassez de oferta é uma das dificuldades estruturais do mercado de arrendamento. Incentivar os proprietários a disponibilizar imóveis a preços limitados pode contribuir para aumentar o número de casas disponíveis.
Mas mais oferta só terá verdadeiro impacto social se essa oferta for acessível às famílias que dela necessitam.
Para uma família, o custo da habitação não pode ser analisado isoladamente. Deve ser considerado em função do rendimento disponível e das restantes despesas que tem de suportar todos os meses.
Quando a renda absorve uma parte excessiva do rendimento, a família fica com menor capacidade para responder a despesas inesperadas, constituir poupança ou suportar aumentos de outros encargos. A pressão sobre o orçamento pode, assim, aumentar a vulnerabilidade financeira e o risco de incumprimento.
É por isso que o conceito de arrendamento acessível deve ser analisado também à luz da capacidade financeira das famílias.
Contratos com duração mínima
O RSAA estabelece uma duração mínima para os contratos.
Nos contratos destinados a residência permanente, o prazo mínimo é de três anos. Para residência temporária, designadamente nos casos previstos para estudantes ou trabalhadores deslocados, o prazo mínimo é de três meses.
As rendas máximas previstas no regime são atualizadas de acordo com o fator de atualização previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Para o consumidor, é importante conhecer as condições do contrato de arrendamento antes da sua celebração, incluindo o valor da renda, as regras aplicáveis à sua atualização e os restantes encargos associados à habitação.
Um benefício fiscal deve traduzir-se num benefício para as famílias
O RSAA representa uma opção de política pública: utilizar um benefício fiscal para incentivar os proprietários a disponibilizar imóveis para arrendamento a preços limitados.
A opção merece ser acompanhada, sobretudo porque envolve uma contrapartida pública relevante.
Se o Estado abdica de receita fiscal para incentivar uma oferta de arrendamento a preços limitados, é fundamental acompanhar se esse esforço se traduz efetivamente numa resposta às necessidades reais das famílias.
O verdadeiro impacto da medida deverá, por isso, ser avaliado não apenas pelo número de proprietários que aderem ou de contratos celebrados, mas também pelo número de habitações efetivamente disponibilizadas, pelos valores das rendas e, sobretudo, pela capacidade das famílias para suportarem esses encargos sem comprometer outras necessidades essenciais.
A DECO vai acompanhar a aplicação do novo regime
A DECO acompanha com preocupação as dificuldades que muitas famílias, atualmente, enfrentam para encontrar uma habitação adequada às suas necessidades e compatível com os seus rendimentos, num contexto marcado pela escassez de oferta e pelo elevado custo da habitação.
Neste contexto, a Associação acompanhará de perto a execução do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, procurando contribuir para que os consumidores tenham acesso a informação independente, clara e compreensível sobre as condições e implicações deste regime.
A DECO estará igualmente atenta à sua aplicação prática e ao impacto que venha a ter no acesso das famílias à habitação. Sempre que se justifique, dará visibilidade às dificuldades identificadas e defenderá os ajustamentos que se revelem necessários para garantir uma resposta efetiva às necessidades dos consumidores.
Porque promover um arrendamento acessível deve significar, acima de tudo, garantir que as famílias conseguem encontrar uma habitação adequada sem comprometer a sua estabilidade financeira.
Para mais informação, contacte a nossa equipa através do telefone 213 710 238 ou envie-nos as suas dúvidas para o protecaofinanceira@deco.pt
