Sempre que o consumidor vender uma casa, tem de declarar a venda no IRS no ano seguinte, para que o Fisco apure se obteve mais-valias.

Pode ou não ter de pagar IRS sobre as mais-valias, a não ser que manifeste intenção de reinvestir o dinheiro.

 

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel.

O lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.

 

Quais os dados necess√°rios para o c√°lculo?

  • O ano e o valor de aquisi√ß√£o: montante pelo qual comprou a casa ;
  • Ano e o valor de realiza√ß√£o (venda): montante pelo qual ir√° vender o im√≥vel ;
  • Coeficiente de desvaloriza√ß√£o monet√°ria: coeficiente de atualiza√ß√£o do valor do im√≥vel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisi√ß√£o e a venda. Estes coeficientes s√£o atualizados anualmente em portaria publicada em Di√°rio da Rep√ļblica
  • Despesas e encargos (os gastos com obras, melhorias ou substitui√ß√£o de janelas, encargos com media√ß√£o imobili√°ria, custos de emiss√£o de certificado energ√©tico, imposto municipal sobre as transmiss√Ķes onerosas de im√≥veis e despesas com registos e escrituras.)

Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?

  • Certificado energ√©tico;
  • Imposto Municipal sobre Transmiss√£o Onerosa de Im√≥veis (IMT);
  • Imposto do Selo (IS);
  • Comiss√£o paga √† imobili√°ria;
  • Custos de solicitadoria;
  • Escrituras;
  • Encargos com a valoriza√ß√£o do im√≥vel (obras de manuten√ß√£o e conserva√ß√£o que valorizem o im√≥vel realizadas nos √ļltimos 12 anos).

Como se calculam as mais-valias?

O c√°lculo da¬† mais-valia resulta da subtra√ß√£o do valor da venda pelo valor da aquisi√ß√£o (ou valor patrimonial tribut√°rio que o im√≥vel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comiss√Ķes imobili√°rias, escrituras, imposto sobre as transmiss√Ķes de im√≥veis (IMT) ou obras de valoriza√ß√£o feitas nos √ļltimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.

A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização Р(valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) Р(encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

 

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária, na declaração de IRS referente ao ano em que a operação ocorreu,   independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.

No entanto, existem situa√ß√Ķes em que se verifica a isen√ß√£o do pagamento de mais-valias.

 

ATEN√á√ÉO:¬† Em 2024 ser√° poss√≠vel, a quem obteve um ganho nos √ļltimos anos ao vender¬† a casa e s√≥ o conseguiu¬† reinvestir¬† fora do prazo legal poder beneficiar da isen√ß√£o, gra√ßas a uma suspens√£o da contagem de prazos.¬† Ser√° poss√≠vel corrigir o IRS em 2024 para garantir a isen√ß√£o sobre mais-valias da casa podendo aceder ao incentivo fiscal, mas para isso ter√£o de contactar o fisco. O momento para isso ser√° de abril de 2024 em diante, faz saber a Autoridade Tribut√°ria e Aduaneira (AT) num of√≠cio, datado de 27-11-2023 e publicado no Portal das Finan√ßas.

 

 

Quem está isento de pagar mais-valias de imóveis?

Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 (o ano em que entrou em vigor o Código do IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda.

Al√©m disto, s√£o exclu√≠dos da tributa√ß√£o os ganhos provenientes da venda de im√≥veis destinados a habita√ß√£o pr√≥pria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condi√ß√Ķes:

  • Reinvestimento das mais-valias noutra habita√ß√£o – No caso de deduzir ao valor da venda,¬† o montante da¬† amortiza√ß√£o do cr√©dito √† habita√ß√£o, o restante¬† for reinvestido na aquisi√ß√£o de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes √† transa√ß√£o.

Para tal, é necessário que o imóvel tenha sido destinado a habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à venda.

Se não comprar casa no mesmo ano em que vender a antiga, e para ter direito a esta isenção, deverá mencionar a intenção de reinvestir o valor, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.

  • Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros – Est√£o dispensados de pagar IRS sobre as mais-valias quem tiver mais de 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda da casa pr√≥pria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pens√Ķes aberto ou na contribui√ß√£o para o regime p√ļblico de capitaliza√ß√£o (como os certificados de reforma), nos seis meses seguintes √† transa√ß√£o. Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pens√Ķes aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado atrav√©s de um regime de rendas peri√≥dicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

 

A venda de segundas habita√ß√Ķes¬† durante os anos 2022, 2023 ou 2024 pode ficar isenta de mais-valias?

Sim, pode.¬† Nos termos da lei, todas as habita√ß√Ķes secund√°rias ou terrenos para constru√ß√£o vendidos entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 t√™m uma isen√ß√£o excecional de tributa√ß√£o das mais-valias.

Para beneficiar desta isenção é necessário que:

  • O valor de venda, deduzido da amortiza√ß√£o de cr√©dito √† habita√ß√£o, seja aplicado na amortiza√ß√£o de capital em d√≠vida em cr√©dito √† habita√ß√£o destinado a habita√ß√£o pr√≥pria e permanente (seu ou dos seus descendentes)
  • A amortiza√ß√£o seja concretizada num prazo de tr√™s meses contados da data de realiza√ß√£o.
  • Para beneficiar da isen√ß√£o de imposto sobre mais-valias, √© obrigat√≥rio reinvestir todo o valor obtido com a venda da casa secund√°ria ou do terreno para constru√ß√£o. Se n√£o reinvestir todo o valor obtido com a venda, poder√° beneficiar de uma isen√ß√£o parcial, aplicada apenas √† parte reinvestida.

A medida entrou em vigor a 7 de outubro de 2023. Por√©m, quem vendeu a habita√ß√£o secund√°ria at√© 6 de outubro de 2023 disp√Ķe de 3 meses para amortizar e beneficiar da isen√ß√£o extraordin√°ria.

 

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